1주택자가 재개발, 재건축 조합원입주권 매수 시, 종전주택 양도세 비과세 받는 방법

재개발, 재건축 등 정비사업을 진행하는 지역에서는 보통 프리미엄을 주고 주택을 매수하게됩니다. 관리처분인가 전에는 온전한 주택이니 당연히 주택이고, 관리처분인가 고시 이후에는 조합원입주권으로 신분이 변하게 됩니다. 

신분이 변했다고 해서 주택이 아닌 것은 아니고, 다른 주택을 매도할 때 주택수에 포함하여 양도소득세를 계산하게 되는데요, 

1주택자가 조합원입주권을 매수했을 때, 양도소득세 비과세 받는 방법에 대해 알아보겠습니다.

조합원입주권이란?

소득세법 제88조 9호에 조합원 입주권의 정의를 아래와 같이 규정하고 있습니다. 

양도세 비과세 적용하는 조합원입주권의 범위는 재개발, 재건축 등 법에서 말하는 정비사업의 범위에 해당하는 경우에 적용되는 것이니 도시 및 주거환경정비법, 빈집 및 소규모주택정비에 관한 특례법에 따라 시행하는 정비사업인지, 다른 법에의해 시행되는 사업인지 잘 구분해서 확인해야합니다. 

법에서 말하는 조합원입주권에 해당하는 정비사업을 구분하여 요약하자면,

도시 및 주거환경정비법

 -재개발사업, 

 -재건축사업.

  *주거환경개선사업은 해당 안됨. 

빈집 및 소규모주택정비에관한 특례법 :  

 -소규모재건축사업(2018년 2월 9일 이후~)

 -소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업. (2022년 1월 1일 이후 취득한 조합원입주권부턱 적용함.)

조합원입주권 매수 시, 종전주택 양도세 비과세 받는 조건.

👉 1세대 1주택자가 그 주택을(종전주택) 취득한 날부터 1년 이상 지난 후에 조합원입주권을 매수하여 일시적으로 1세대 1조합원입주권을 소유하게 된 경우로서

1. 조합원입주권 취득한 날부터 3년 이내에 종전주택을 양도하는 경우(A)

일시적 1세대 2주택 양도세 비과세 특례 적용의 경우처럼 새로운 주택 취득하고 3년이내에 종전주택을 매도하면 양도세 비과세 적용하는 것과 같은 것으로 보면 됩니다.

2. 조합원입주권 취득한 날부터 3년이 지나서 종전주택을 양도하는 경우(B,C)

아래의 요건을 모두 충족해아하는데, 

1세대 1주택자가 실수요 목적으로 조합원입주권을 취득한 것으로 볼 수 있으므로, 양도소득세 비과세 적용합니다. 

◆ 새 주택이 완공된 후 3년 이내에 그 새로 완공된 주택으로 

세대원 전원이 이사하여 1년이상 계속하여 연속적으로 거주할 것. 

(단, 취학, 근무상, 질병의 요양 등 사유로 세대원 일부가 이사하지 않아도 가능)

◆ 새 주택이 완성되기 전 또는 완성된 후 3년이내에 종전 주택을 양도할 것

👉여기서 새로 완공된 주택은 재개발사업, 재건축사업, 소규모재건축사업, 소규모재개발사업, 가로주택정비사업, 자율주택정비사업 등의 관리처분계획등에 따라서 취득하는 주택을 말합니다. 

위에서 말한 기간별로 종전 주택 양도세 비과세 적용 여부를 요약하자면,